Die Gebäudeversicherung der WEG

01 Was die Police abdeckt und wo das Sondereigentum anfängt

Die Gebäudeversicherung einer Wohnungseigentümergemeinschaft versichert das gemeinschaftliche Eigentum. Dazu zählen Dach und Fassade, die tragenden Wände, das Treppenhaus, die Heizungsanlage und die Leitungen, die dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Die Grunddeckung umfasst üblicherweise Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel.

Das Gesetz macht dazu eine klare Vorgabe und lässt zugleich Spielraum. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zählt zur ordnungsmäßigen Verwaltung „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht". Der Neuwert ist damit gesetzt. Welche Gefahren die Police im Einzelnen abdecken muss, sagt die Vorschrift nicht. Genau in dieser Lücke sitzen die Deckungsprobleme, um die es weiter unten geht.

An der Wohnungstür wird es unübersichtlich. Bodenbeläge, Innentüren, Malerarbeiten und die Einbauküche hängen am Sondereigentum und fallen in die Hausratversicherung des jeweiligen Eigentümers oder in eine gesonderte Deckung. Wo die Grenze im konkreten Objekt verläuft, steht in der Teilungserklärung. Das ist der erste Ort, an dem man nachsieht, wenn nach einem Wasserschaden die Frage aufkommt, wer das Parkett bezahlt.

Eine zweite Grenze verläuft zwischen Substanz und Geld, unabhängig von der Eigentumsform. Die Police der Gemeinschaft ersetzt Schäden am Gebäude. Bleibt dagegen ein Mangel zu lange liegen und mindert der Mieter daraufhin die Miete, ist das ein Vermögensschaden ohne Sachschaden. Dafür greift diese Versicherung nicht. Zuständig ist die Vermögensschadenhaftpflicht der Verwaltung, die auch die Frage nach der Haftung des Verwaltungsbeirats beantwortet.

02 Ein Fall aus der Praxis: fünf Policen für ein Gebäude

Ein Objekt wurde zuvor von einem Vertreter betreut, der es auf dem Papier baulich getrennt und in fünf einzelne Policen zerlegt hatte. Auf jedem einzelnen Vertrag sah das unauffällig aus. Zusammengenommen bildete keiner davon das Gebäude ab, wie es tatsächlich dasteht.

Als der Schaden kam, verweigerte der Versicherer zunächst die Leistung und berief sich auf eine Obliegenheitsverletzung, weil die Angaben zum Risiko nicht zum Objekt passten. Am Ende einigte man sich auf eine Kürzung um den Faktor fünf. Von rund 100.000 Euro Schaden flossen etwa 20.000 Euro. Anschließend kündigte der Versicherer den Vertrag.

03 Die vier Lücken, die in Bestandspolicen am häufigsten stecken

Wenn wir einen bestehenden Vertrag übernehmen, wiederholen sich vier Befunde.

1. Die Versicherungssumme passt nicht zum Gebäude. Der Wert wurde einmal geschätzt und nie überprüft, oder Anbauten und Ausbauten sind nie nachgemeldet worden. Im Schaden führt das zur Unterversicherung, und der Versicherer kürzt anteilig. Das kollidiert direkt mit der gesetzlichen Vorgabe, zum Neuwert zu versichern.
2. Der Elementarbaustein fehlt. Der häufigste Einzelbefund, mehr dazu im nächsten Abschnitt.
3. Die Selbstbeteiligung ist zu niedrig. Verträge ohne oder mit sehr geringer Selbstbeteiligung wirken auf den ersten Blick komfortabel. In der Praxis wandern dadurch Kleinschäden in die Statistik, die Schadenquote steigt, und der Versicherer reagiert mit Beitrag oder Kündigung.
4. Vandalismus ist nicht mitversichert. Bei Objekten mit offenem Zugang zum Treppenhaus oder zur Tiefgarage ein spürbares Thema, das oft erst nach dem ersten Vorfall auffällt.

04 Elementarschäden, der größte blinde Fleck

Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sind in der Grunddeckung. Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch, Schneedruck und Erdbeben sind es nicht. Sie kommen über einen zusätzlichen Baustein, der ausdrücklich eingeschlossen sein muss.

In den Beständen, die wir übernehmen, fehlt dieser Baustein bei etwa jeder dritten bis vierten Police. Das ist eine Größenordnung aus der Praxis, keine Statistik, aber es deckt sich mit dem, was Gemeinschaften nach Starkregenereignissen erleben. In Sachsen mit den Hochwassern von 2002 und 2013 ist das kein theoretisches Risiko, und Starkregen trifft längst auch Lagen ohne Fluss in der Nähe.

Ein eingeschlossener Elementarbaustein allein sagt noch wenig. Zwei Punkte lohnen den Blick in die Bedingungen. Rückstauschäden sind häufig nur gedeckt, wenn eine funktionsfähige Rückstausicherung eingebaut ist. Und die Selbstbeteiligung im Elementarbereich weicht oft von der übrigen Police ab, teils prozentual mit einem Mindestbetrag. Beides entscheidet im Ernstfall über die Höhe der Zahlung.

Bei einem klassischen Mehrfamilienhaus liegt der Aufpreis für den Baustein bei einigen hundert Euro im Jahr, verteilt auf alle Einheiten. Gemessen an dem, was ein einziger Kellerschaden kostet, ist das eine überschaubare Position.

05 Ihre Police in zwei Minuten einordnen

Vier Fragen, die sich aus dem Vertrag und der letzten Abrechnung beantworten lassen. Das Ergebnis ist eine grobe Einordnung und ersetzt keine Prüfung des Vertrags.

06 Was ein Schaden mit dem Beitrag macht

Versicherer betrachten die Schadenquote, also das Verhältnis von gezahlten Leistungen zu eingenommenen Beiträgen über mehrere Jahre. Solange sie im normalen Rahmen bleibt, passiert nichts. Ernst wird es, wenn sie deutlich über 100 Prozent liegt, wenn also über die Zeit mehr ausgezahlt als eingenommen wurde.

Die Reaktion kommt gestaffelt. Zuerst hebt der Versicherer die Selbstbeteiligung an, dann den Beitrag. Nach zwei bis vier Großschäden steht die Kündigung im Raum. Für die Gemeinschaft ist das der unangenehmste Punkt, weil eine gekündigte WEG am Markt schwerer und teurer unterkommt. Der Vorvertrag und die Schadenhistorie werden beim neuen Versicherer abgefragt.

Daraus folgt ein Steuerungshebel, der in vielen Beständen ungenutzt bleibt. Marktüblich sind Selbstbeteiligungen von 500 bis 1.000 Euro. Bewusst gesteuert geht es bis 2.500 Euro. Eine höhere Selbstbeteiligung hält Kleinschäden aus der Statistik heraus, senkt den Beitrag und schützt die Quote für den Fall, dass es einmal wirklich teuer wird. Voraussetzung ist eine Instandhaltungsrücklage, die den Selbstbehalt auch trägt.

07 Wer über die Versicherung entscheidet

Hier liegt der Punkt, an dem in der Praxis die meiste Zeit verloren geht. Die Zuständigkeit ist gesetzlich verteilt.

Nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zählt die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert ausdrücklich dazu. Die Entscheidung über Abschluss oder Wechsel fällt also in der Eigentümerversammlung.

Der Verwalter ist nach § 27 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, dazu alles, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils nötig ist. Ein Versichererwechsel fällt regelmäßig nicht darunter. Er setzt den Beschluss um. Die Eigentümer können seine Befugnisse allerdings per Beschluss erweitern, und in vielen Gemeinschaften ist das der praktikablere Weg als eine Entscheidung, die zwölf Monate auf die nächste Versammlung wartet.

08 Was im Beschluss stehen muss

Ein Beschluss, der nur festhält, dass die Versicherung gewechselt wird, ist angreifbar. Damit er trägt und der Verwalter ihn umsetzen kann, gehören diese Angaben hinein:

• der Versicherer und der konkrete Tarif
• der Jahresbeitrag, an dem sich die Ermächtigung bemisst
• der Leistungsumfang, insbesondere ob der Elementarbaustein eingeschlossen ist
• die vereinbarte Selbstbeteiligung
• die Versicherungssumme und die Grundlage, auf der sie ermittelt wurde
• die Ermächtigung des Verwalters, den Altvertrag zu kündigen und den neuen abzuschließen

Ob eine Musterformulierung dazugehört, prüfen wir gerade rechtlich. Bis dahin gilt: Lassen Sie den Beschlusstext von der Person aufsetzen, die auch die Angebote eingeholt hat, damit Tarif und Beschluss zusammenpassen.

09 Was die Versicherung kostet und wer sie trägt

Als Größenordnung liegt der Beitrag im Regelfall bei 100 bis 150 Euro je Wohneinheit und Jahr. Bei kleinen Objekten mit wenigen Parteien sind es eher 200 bis 250 Euro, weil sich die Grundkosten auf weniger Einheiten verteilen. Der Elementarbaustein kommt bei einem klassischen Mehrfamilienhaus mit einigen hundert Euro im Jahr obendrauf. Was am Ende im Wirtschaftsplan steht, hängt von Gebäudewert, Bauart, Sanierungsstand, Selbstbeteiligung und Schadenhistorie ab.

Bei der Frage, wer die Kosten trägt, wird es interessant. Für vermietete Einheiten sind sie umlagefähig. § 2 Nr. 13 BetrKV führt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als Betriebskosten auf und nennt dabei ausdrücklich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden. Der vermietende Eigentümer reicht sie also weiter.

Für selbstnutzende Eigentümer gilt das nicht. Sie tragen ihren Anteil aus eigener Tasche. In einer gemischten Gemeinschaft trifft eine Beitragserhöhung deshalb sehr unterschiedlich, und das erklärt, warum in Versammlungen über dieselbe Zahl völlig verschieden diskutiert wird.

Der Effekt erklärt auch, warum Gemeinschaften und Verwaltungen den Versicherer selten wegen des Preises wechseln. Was den Ausschlag gibt, sind die Bearbeitungsdauer im Schadenfall, entdeckte Deckungslücken und die Erfahrung, dass im Ernstfall gekürzt wurde.

10 Sanierung, Wert 1914 und die Prämie

Die Versicherungssumme wird bei Wohngebäuden fast immer über den Wert 1914 abgebildet. Das ist eine Rechengröße: Was hätte das Gebäude im Jahr 1914 in Goldmark gekostet? Dieser Betrag wird mit dem jährlich angepassten gleitenden Neuwertfaktor auf heutige Baupreise hochgerechnet. Der Vorteil ist, dass die Summe automatisch mitwächst und Unterversicherung vermieden wird, solange der Ausgangswert stimmt. Der Nachteil: Ein einmal falsch ermittelter Wert wird jedes Jahr mit hochgerechnet.

Den Sanierungsstand fragt jeder Versicherer ab, weil er direkt am Risiko hängt. Erneuerte Elektrik, neue Leitungen und ein saniertes Dach senken die Wahrscheinlichkeit für genau die Schäden, die am häufigsten gemeldet werden. Ein saniertes Objekt wird deshalb wie ein jüngeres eingestuft und günstiger kalkuliert.

Zwei Effekte laufen dabei gegeneinander, und sie werden oft vermischt. Eine umfangreiche Sanierung kann die Versicherungssumme erhöhen, weil das Gebäude mehr wert ist. Gleichzeitig sinkt der Beitragssatz, weil das Risiko kleiner wird. Ob die Prämie unter dem Strich fällt, hängt davon ab, welcher der beiden Effekte überwiegt. Melden Sie eine Sanierung trotzdem, und zwar aus einem zweiten Grund: Nicht gemeldete Wertsteigerungen sind einer der Wege in die Unterversicherung.

11 Häufige Fragen

Ihr Ansprechpartner

Max Eilert

Versicherungsmakler aus Dresden. „Die Ersparnis ist häufig egal, weil die Kosten einfach auf den Mieter umgewälzt werden. Im Großen und Ganzen ist die Ersparnis nicht das, weshalb Wohngebäudeversicherer bei Verwaltern gewechselt werden." Entscheidend sind für ihn die Bearbeitungsdauer im Schaden, die Deckungslücken und die Frage, ob im Ernstfall gekürzt wird.

Termin mit Max Vollständige Vita LinkedIn-Profil

12 Ihre Police im Check

Wenn Sie eine Verwaltung führen, im Beirat sitzen oder als Eigentümer wissen wollen, worauf Ihre Gemeinschaft im Schadenfall zurückgreifen kann, sehen wir uns den bestehenden Vertrag an. Wir gleichen Versicherungssumme, Elementarschutz, Selbstbeteiligung und die Zuordnung der Objekte mit der tatsächlichen Situation ab und sagen Ihnen, wo eine Lücke sitzt. Bringen Sie dafür den Versicherungsschein und die letzte Beitragsrechnung mit, bei mehreren Objekten gern die Übersicht aller Verträge.

Stand August 2026. Fachliche Einschätzungen aus der Beratungspraxis Elbland Finanz, keine Rechtsberatung. Angaben zu Beiträgen, Selbstbeteiligungen und Anteilen sind Orientierungswerte aus der Praxis und hängen vom Objekt, vom Versicherer und vom Einzelfall ab. Fragen zur Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie zur Wirksamkeit von Beschlüssen gehören im Zweifel zu einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt. Als Versicherungsmakler nach § 34d GewO werden wir im Erfolgsfall über die Courtage des Versicherers vergütet, für Sie bleibt die Beratung kostenfrei.