- Der typische Fall ist Mietausfall, nicht ein kaputtes Dach. Ein Mangel bleibt liegen, der Mieter mindert, der Eigentümer hält sich an die Verwaltung. Das ist ein Vermögensschaden.
- Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft zahlt hier nicht. Sie ersetzt Substanz, keinen entgangenen Ertrag aus einer Pflichtverletzung.
- Für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter ist die Berufshaftpflicht Pflicht, mindestens 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro im Jahr (§ 15 MaBV).
- Der unentgeltliche Beirat haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Die einfache Fahrlässigkeit nimmt ihm das Gesetz ab.
- Versicherbar ist genau das Band dazwischen, denn Vorsatz ist nach § 103 VVG von der Leistung ausgenommen.
01 Der Schaden, um den es geht
Wer an Schäden in einer Wohnanlage denkt, denkt an Wasser, Sturm und Feuer. Dafür gibt es die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft. Der Fall, der die Vermögensschadenhaftpflicht begründet, sieht anders aus, und er beginnt meist unspektakulär.
In der Praxis läuft er so ab: Am Gebäude ist etwas defekt. Der Mieter meldet den Mangel, es passiert zu lange nichts, und irgendwann mindert er die Miete. Häufig steht dann der Mieterschutzbund daneben. Der Eigentümer sieht die gekürzte Miete auf seiner Abrechnung und fragt die Verwaltung, warum sich niemand gekümmert hat. Eine Variante desselben Musters: Der beauftragte Handwerker meldet sich nicht in vernünftiger Zeit oder behebt den Fehler nicht richtig, und der Ausfall zieht sich über Wochen.
Am Ende steht ein Betrag, der niemandem als Sachschaden begegnet. Die Wohnung ist da, das Haus steht, und trotzdem fehlt Geld. Genau dieser Betrag ist der Vermögensschaden, und die Frage ist, wer ihn trägt.
Der Streit dreht sich um die Reaktionszeit, nicht um die Höhe des Mangels. Ob zu spät gehandelt wurde, lässt sich im Nachhinein an Mails, Fristen und Beauftragungen ablesen. Eine Verwaltung, die ihre Kommunikation nicht dokumentiert, steht in dieser Auseinandersetzung schlecht da, unabhängig davon, wie gut sie tatsächlich gearbeitet hat.
02 Warum die Gebäudeversicherung diesen Fall nicht deckt
Die Police der Gemeinschaft versichert das gemeinschaftliche Eigentum gegen Substanzschäden. Sie zahlt, wenn ein Rohr bricht, wenn der Sturm Ziegel abräumt, wenn Wasser in die Wände zieht. Sie ist eine Sachversicherung, und ihr Gegenstand ist das Gebäude.
Beim Mietausfall ist das Gebäude aber nicht der Verlustposten. Verloren ist Miete, und verloren ist sie wegen einer Pflichtverletzung in der Verwaltung. Dafür braucht es eine Haftpflichtdeckung, die reine Vermögensschäden einschließt, also Schäden ohne vorangegangenen Sach- oder Personenschaden. Das ist eine eigene Sparte, und sie steckt weder in der Gebäudeversicherung noch in einer gewöhnlichen Betriebshaftpflicht, die typischerweise Personen- und Sachschäden abdeckt.
Diese Trennung ist der Grund, warum Gemeinschaften im Schadenfall überrascht werden. Die Gebäudepolice ist vorhanden, sie ist sogar gut, und sie hilft in diesem Fall trotzdem nicht.
03 Die Pflicht des Verwalters
Wer gewerbsmäßig Wohnimmobilien verwaltet, braucht dafür eine Erlaubnis nach § 34c GewO, und an dieser Erlaubnis hängt eine Versicherungspflicht. § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO verlangt eine Berufshaftpflichtversicherung, § 15 MaBV legt fest, wie sie aussehen muss.
Die Mindestversicherungssumme beträgt nach § 15 Abs. 2 MaBV 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Der Vertrag muss bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherer bestehen. Das ist keine Empfehlung, sondern Voraussetzung für die Erlaubnis.
Für die Gemeinschaft heißt das zweierlei. Erstens lässt sich der Nachweis anfordern, und eine Verwaltung, die ihn nicht vorlegt, wirft eine Frage auf, die vor der nächsten Verlängerung des Verwaltervertrags geklärt gehört. Zweitens ist die Mindestsumme eine Untergrenze und keine Bemessung des Risikos. Bei größeren Beständen ist der Sprung von der Mindestsumme auf eine höhere Deckung im Beitrag meist deutlich kleiner als der Sprung in der Absicherung.
- Die aktuelle Versicherungsbestätigung der Verwaltung, nicht den Vertrag von vor fünf Jahren.
- Die vereinbarte Versicherungssumme je Fall und für das Jahr, im Vergleich zur gesetzlichen Untergrenze.
- Die Angabe, ob der Verwaltungsbeirat in die Deckung einbezogen ist. Dazu mehr in Abschnitt 08.
04 Wo die Police endet
Eine Haftpflichtversicherung deckt Fahrlässigkeit. Wo Absicht beginnt, endet sie. § 103 VVG formuliert das eindeutig: Der Versicherer ist nicht zur Leistung verpflichtet, wenn der Versicherungsnehmer den Schaden beim Dritten vorsätzlich und widerrechtlich herbeigeführt hat.
Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen, Vorsatz und Widerrechtlichkeit. Das ist keine Formalie: Wer Gelder der Gemeinschaft zweckwidrig verwendet oder bewusst falsch abrechnet, handelt vorsätzlich, und dafür steht keine Police ein. § 15 MaBV lässt den Ausschluss der Haftung wegen vorsätzlicher Pflichtverletzung ausdrücklich zu, weitere Ausschlüsse nur, soweit sie marktüblich sind und dem Zweck der Berufshaftpflicht nicht zuwiderlaufen.
Für die Einordnung der ganzen Seite ist dieser Satz wichtiger, als er klingt. Er zieht die obere Grenze des Versicherbaren. Die untere Grenze zieht beim Ehrenamt das Gesetz, und dazwischen liegt der Bereich, um den es beim Beirat geht.
05 Haftet der Verwaltungsbeirat persönlich?
Die kurze Antwort lautet: Er kann. Wie weit, hängt vom Fall und von der Vertragsgestaltung ab.
„Auch beim Ehrenamt kann man persönlich haften. Ob der Beirat in spezifischen Fällen in eine persönliche Haftung kommt, hängt auch von der Vertragsausgestaltung ab. Das kann man so pauschal nicht sagen. Aber es kann durchaus sein, dass der persönlich haftend mit seinem Vermögen dasteht."
Max Eilert, Versicherungsmakler
Das widerspricht der verbreiteten Annahme, das Ehrenamt schütze schon für sich genommen. Es schützt, aber nur in einem bestimmten Umfang, und dieser Umfang steht im Gesetz.
06 Was das Ehrenamt schützt
§ 29 Abs. 3 WEG lautet: „Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten."
Der Satz nimmt dem ehrenamtlichen Beirat die einfache Fahrlässigkeit ab. Wer eine Frist übersieht, eine Rechnung nicht gründlich genug prüft oder eine Auskunft unpräzise weitergibt, haftet dafür nicht persönlich, solange das Versehen im Bereich der einfachen Fahrlässigkeit bleibt. Das ist ein realer Schutz, und er gilt ohne Zutun.
Entscheidend ist die Bedingung: unentgeltlich. Wird der Beirat vergütet, greift die Beschränkung nicht mehr, und es bleibt bei der allgemeinen Haftung. Eine Aufwandsentschädigung ist deshalb keine Nebensache, sondern eine Frage, die die Haftungslage verändern kann. Wer im Beirat eine Vergütung bezieht oder beziehen soll, sollte das vorher einordnen lassen.
07 Das schmale Band der groben Fahrlässigkeit
Legt man die beiden Normen nebeneinander, ergibt sich ein enger Korridor, in dem eine Police für den ehrenamtlichen Beirat überhaupt etwas ausrichtet.
| Verschuldensgrad | Haftet der unentgeltliche Beirat? | Zahlt eine Haftpflichtpolice? |
|---|---|---|
| Einfache Fahrlässigkeit | Nein, § 29 Abs. 3 WEG | Kein Bedarf, es besteht keine Haftung |
| Grobe Fahrlässigkeit | Ja | Ja, sofern er in eine Deckung einbezogen ist |
| Vorsatz | Ja | Nein, § 103 VVG |
Die mittlere Zeile ist der ganze Punkt. Oberhalb greift keine Versicherung, unterhalb greift schon das Gesetz. Übrig bleibt die grobe Fahrlässigkeit, und dort steht ein Beiratsmitglied ohne eigene Absicherung mit seinem Privatvermögen ein. Das Band ist schmal, aber es ist genau der Bereich, in dem es teuer wird, weil grobe Fahrlässigkeit typischerweise bei größeren Beträgen behauptet wird.
Diese Verbindung wird selten ausgeschrieben. Wer nach der Haftung des Beirats sucht, findet meist entweder den beruhigenden Hinweis auf das Ehrenamt oder die Warnung vor der persönlichen Haftung. Beides ist für sich genommen unvollständig.
08 Ist der Beirat in der Police der Verwaltung mitversichert?
Hier endet, was sich seriös verallgemeinern lässt. Die Pflicht aus § 15 MaBV trifft den gewerblichen Wohnimmobilienverwalter. Der Verwaltungsbeirat ist kein Gewerbetreibender, ihn trifft diese Pflicht nicht. Ob er trotzdem gedeckt ist, entscheidet allein der konkrete Vertrag der Verwaltung oder eine eigene Police.
Ob Verwaltungen den Beirat üblicherweise einschließen, können wir an dieser Stelle nicht belastbar beantworten, und wir raten hier nicht. Was sich beantworten lässt, ist die Frage für Ihre Gemeinschaft, und dafür genügt ein Blick in die Unterlagen.
Steht der Verwaltungsbeirat im Versicherungsschein der Verwaltung, entweder namentlich oder als mitversicherte Funktion? Steht er nicht drin, ist er nicht gedeckt, unabhängig davon, wie gut die Police der Verwaltung im Übrigen ist.
09 Haftungs-Check in zwei Minuten
Vier Fragen, die sich aus dem Verwaltervertrag und dem Versicherungsschein beantworten lassen. Das Ergebnis ist eine grobe Einordnung und ersetzt keine Prüfung der Unterlagen.
10 Häufige Fragen
Was ist ein Vermögensschaden in der Hausverwaltung?
Ist die Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwaltungen Pflicht?
Haftet der Verwaltungsbeirat mit seinem Privatvermögen?
Deckt die Police auch vorsätzliches Handeln ab?
Braucht der Verwaltungsbeirat eine eigene Police?
Was kostet eine Vermögensschadenhaftpflicht für die Verwaltung?
Max Eilert
Versicherungsmakler aus Dresden. „Häufige Schäden kommen eigentlich bei Mietminderung aufgrund von Mangel am Gebäude zustande. Dann kommt der Verwalter in die Situation, dass der Eigentümer sagt, warum werden hier die Mieten gekürzt." Für ihn beginnt die Absicherung deshalb vor der Police, bei der Frage, wie schnell eine Verwaltung auf gemeldete Mängel reagiert und ob sie das belegen kann.
11 Ihre Situation einordnen
Ob Sie eine Verwaltung führen, im Beirat sitzen oder als Eigentümer wissen wollen, wer bei einem Mietausfall geradesteht: Wir sehen uns die bestehende Police an, prüfen die Versicherungssumme gegen die gesetzliche Untergrenze und klären, ob der Beirat einbezogen ist. Bringen Sie dafür den Versicherungsschein und den Verwaltervertrag mit. Wenn es um die Substanz des Gebäudes geht, ist die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft der passende Einstieg.
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Stand August 2026. Fachliche Einschätzungen aus der Beratungspraxis Elbland Finanz, keine Rechtsberatung. Die genannten Normen wurden am 31. August 2026 am Gesetzestext geprüft. Ob im Einzelfall eine Haftung besteht und ob sie gedeckt ist, entscheidet der konkrete Vertrag.