- Der typische Fall ist Mietausfall, nicht ein kaputtes Dach. Ein Mangel bleibt liegen, der Mieter mindert, der Eigentümer hält sich an die Verwaltung. Das ist ein Vermögensschaden.
- Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft zahlt hier nicht. Sie ersetzt Substanz, keinen entgangenen Ertrag aus einer Pflichtverletzung.
- Für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter ist die Berufshaftpflicht Pflicht, mindestens 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro im Jahr (§ 15 MaBV).
- Der unentgeltliche Beirat haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Die einfache Fahrlässigkeit nimmt ihm das Gesetz ab.
- Versicherbar ist genau das Band dazwischen, denn Vorsatz ist nach § 103 VVG von der Leistung ausgenommen und wissentliche Pflichtverletzungen schließen die Bedingungen in der Regel aus.
- Die Gemeinschaft kann die Beiratsversicherung per Beschluss bezahlen. Das Kammergericht sieht darin ordnungsmäßige Verwaltung.
01 Der Schaden, um den es geht
Wer an Schäden in einer Wohnanlage denkt, denkt an Wasser, Sturm und Feuer. Dafür gibt es die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft. Der Fall, der die Vermögensschadenhaftpflicht begründet, sieht anders aus, und er beginnt meist unspektakulär.
In der Praxis läuft er so ab: Am Gebäude ist etwas defekt. Der Mieter meldet den Mangel, es passiert zu lange nichts, und irgendwann mindert er die Miete. Häufig steht dann der Mieterschutzbund daneben. Der Eigentümer sieht die gekürzte Miete auf seiner Abrechnung und fragt die Verwaltung, warum sich niemand gekümmert hat. Eine Variante desselben Musters: Der beauftragte Handwerker meldet sich nicht in vernünftiger Zeit oder behebt den Fehler nicht richtig, und der Ausfall zieht sich über Wochen.
Am Ende steht ein Betrag, der niemandem als Sachschaden begegnet. Die Wohnung ist da, das Haus steht, und trotzdem fehlt Geld. Genau dieser Betrag ist der Vermögensschaden, und die Frage ist, wer ihn trägt.
Der Streit dreht sich um die Reaktionszeit, nicht um die Höhe des Mangels. Ob zu spät gehandelt wurde, lässt sich im Nachhinein an Mails, Fristen und Beauftragungen ablesen. Eine Verwaltung, die ihre Kommunikation nicht dokumentiert, steht in dieser Auseinandersetzung schlecht da, unabhängig davon, wie gut sie tatsächlich gearbeitet hat.
02 Warum die Gebäudeversicherung diesen Fall nicht deckt
Die Police der Gemeinschaft versichert das gemeinschaftliche Eigentum gegen Substanzschäden. Sie zahlt, wenn ein Rohr bricht, wenn der Sturm Ziegel abräumt, wenn Wasser in die Wände zieht. Sie ist eine Sachversicherung, und ihr Gegenstand ist das Gebäude.
Beim Mietausfall ist das Gebäude aber nicht der Verlustposten. Verloren ist Miete, und verloren ist sie wegen einer Pflichtverletzung in der Verwaltung. Dafür braucht es eine Haftpflichtdeckung, die reine Vermögensschäden einschließt, also Schäden ohne vorangegangenen Sach- oder Personenschaden. Das ist eine eigene Sparte, und sie steckt weder in der Gebäudeversicherung noch in einer gewöhnlichen Betriebshaftpflicht, die typischerweise Personen- und Sachschäden abdeckt.
Diese Trennung ist der Grund, warum Gemeinschaften im Schadenfall überrascht werden. Die Gebäudepolice ist vorhanden, sie ist sogar gut, und sie hilft in diesem Fall trotzdem nicht.
03 Die Versicherungspflicht des Hausverwalters
Wer gewerbsmäßig Wohnimmobilien verwaltet, braucht dafür eine Erlaubnis nach § 34c GewO, und an dieser Erlaubnis hängt eine Versicherungspflicht. § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO verlangt eine Berufshaftpflichtversicherung, § 15 MaBV legt fest, wie sie aussehen muss.
Die Mindestversicherungssumme beträgt nach § 15 Abs. 2 MaBV 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Der Vertrag muss bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherer bestehen. Das ist keine Empfehlung, sondern Voraussetzung für die Erlaubnis.
Die Pflicht trifft jeden, der gewerbsmäßig Wohnungseigentum verwaltet, auch wenn zur Gemeinschaft Gewerbeeinheiten gehören, und jeden, der für Dritte Mietwohnungen verwaltet (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO). Die Mietverwaltung von Gewerberäumen fällt nicht darunter; verwaltet eine Hausverwaltung auch solche Objekte, lohnt der Blick, ob ihre Police das einschließt. Nicht erfasst ist die Eigenverwaltung: Verwaltet die Gemeinschaft sich selbst oder ein Miteigentümer ohne Gewinnabsicht, braucht es keine Erlaubnis und keine Pflichtversicherung.
Für die Gemeinschaft heißt das zweierlei. Erstens lässt sich der Nachweis anfordern, und eine Verwaltung, die ihn nicht vorlegt, wirft eine Frage auf, die vor der nächsten Verlängerung des Verwaltervertrags geklärt gehört. Zweitens ist die Mindestsumme eine Untergrenze und keine Bemessung des Risikos. Bei größeren Beständen ist der Sprung von der Mindestsumme auf eine höhere Deckung im Beitrag meist deutlich kleiner als der Sprung in der Absicherung.
- Die aktuelle Versicherungsbestätigung der Verwaltung, nicht den Vertrag von vor fünf Jahren.
- Die vereinbarte Versicherungssumme je Fall und für das Jahr, im Vergleich zur gesetzlichen Untergrenze.
- Die Angabe, ob der Verwaltungsbeirat in die Deckung einbezogen ist. Dazu mehr in Abschnitt 08.
Versicherungsbestätigung da, aber passt sie?
Wir sehen uns die Police der Verwaltung an, vergleichen die Summen mit der gesetzlichen Untergrenze und klären, wer darin wirklich versichert ist.
04 Wo die Police endet
Eine Haftpflichtversicherung deckt Fahrlässigkeit. Wo Absicht beginnt, endet sie. § 103 VVG formuliert das eindeutig: Der Versicherer ist nicht zur Leistung verpflichtet, wenn der Versicherungsnehmer den Schaden beim Dritten vorsätzlich und widerrechtlich herbeigeführt hat.
Beide Voraussetzungen müssen zusammenkommen, Vorsatz und Widerrechtlichkeit. Das ist keine Formalie: Wer Gelder der Gemeinschaft zweckwidrig verwendet oder bewusst falsch abrechnet, handelt vorsätzlich, und dafür steht keine Police ein.
Die Grenze liegt aber schon etwas früher. § 15 Abs. 5 MaBV erlaubt, die Haftung wegen wissentlicher Pflichtverletzung von der Versicherung auszuschließen, weitere Ausschlüsse nur, soweit sie marktüblich sind und dem Zweck der Berufshaftpflicht nicht zuwiderlaufen. Wissentlich handelt, wer die verletzte Pflicht positiv kennt; den Schaden muss er dabei nicht gewollt haben (BGH, Urteil vom 17.12.2014, IV ZR 90/13). Die Musterbedingungen des Versicherungsverbands nennen ausdrücklich das wissentliche Abweichen von Gesetzen, Beschlüssen, Vollmachten oder Weisungen und schließen außerdem Ansprüche durch Veruntreuung aus.
Für die Einordnung der ganzen Seite sind diese Sätze wichtiger, als sie klingen. Sie ziehen die obere Grenze des Versicherbaren. Die untere Grenze zieht beim Ehrenamt das Gesetz, und dazwischen liegt der Bereich, um den es beim Beirat geht.
05 Haftet der Verwaltungsbeirat persönlich?
Die kurze Antwort lautet: Er kann. Wie weit, hängt vom Fall und von der Vertragsgestaltung ab.
„Auch beim Ehrenamt kann man persönlich haften. Ob der Beirat in spezifischen Fällen in eine persönliche Haftung kommt, hängt auch von der Vertragsausgestaltung ab. Das kann man so pauschal nicht sagen. Aber es kann durchaus sein, dass der persönlich haftend mit seinem Vermögen dasteht."
Max Eilert, Versicherungsmakler
Das widerspricht der verbreiteten Annahme, das Ehrenamt schütze schon für sich genommen. Es schützt, aber nur in einem bestimmten Umfang, und dieser Umfang steht im Gesetz.
06 Was das Ehrenamt schützt
§ 29 Abs. 3 WEG lautet: „Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten."
Der Satz nimmt dem ehrenamtlichen Beirat die einfache Fahrlässigkeit ab. Wer eine Frist übersieht, eine Rechnung nicht gründlich genug prüft oder eine Auskunft unpräzise weitergibt, haftet dafür nicht persönlich, solange das Versehen im Bereich der einfachen Fahrlässigkeit bleibt. Das ist ein realer Schutz, und er gilt ohne Zutun.
Entscheidend ist die Bedingung: unentgeltlich. Wird der Beirat vergütet, greift die Beschränkung nicht mehr, und es bleibt bei der allgemeinen Haftung. Was „unentgeltlich“ genau heißt, sagt das Gesetz nicht. Der Ersatz echter Auslagen wie Porto, Fahrtkosten oder Kopien ändert an der Haftungsbeschränkung nach verbreiteter Ansicht nichts. Heikel wird eine pauschale Aufwandsentschädigung, die deutlich über diesen Auslagen liegt: Dann kann sie als Vergütung gelten, und der Beirat haftet wieder für jede Fahrlässigkeit. Wer im Beirat eine Pauschale bezieht oder beziehen soll, sollte das vorher einordnen lassen.
07 Das schmale Band der groben Fahrlässigkeit
Legt man die beiden Normen nebeneinander, ergibt sich ein enger Korridor, in dem eine Police für den ehrenamtlichen Beirat überhaupt etwas ausrichtet.
| Verschuldensgrad | Haftet der unentgeltliche Beirat? | Zahlt eine Haftpflichtpolice? |
|---|---|---|
| Einfache Fahrlässigkeit | Nein, § 29 Abs. 3 WEG | Kein Bedarf, es besteht keine Haftung |
| Grobe Fahrlässigkeit | Ja | Ja, sofern er in eine Deckung einbezogen ist |
| Wissentliche Pflichtverletzung, etwa bewusstes Abweichen von einem Beschluss | Ja | In der Regel nein, die Bedingungen schließen sie aus |
| Vorsatz | Ja | Nein, § 103 VVG |
Die zweite Zeile ist der ganze Punkt. Darunter greift schon das Gesetz, darüber keine Versicherung mehr. Übrig bleibt die grobe Fahrlässigkeit, und dort steht ein Beiratsmitglied ohne eigene Absicherung mit seinem Privatvermögen ein. Das Band ist schmal, aber es ist genau der Bereich, in dem es teuer wird, weil grobe Fahrlässigkeit typischerweise bei größeren Beträgen behauptet wird.
Die dritte Zeile wird oft übersehen. Ein Beirat, der etwa als Vorsitzender bewusst andere Vertragsbedingungen unterschreibt, als die Versammlung beschlossen hat, kann ohne Deckung dastehen, auch wenn er der Gemeinschaft nicht schaden wollte.
Diese Verbindung wird selten ausgeschrieben. Wer nach der Haftung des Beirats sucht, findet meist entweder den beruhigenden Hinweis auf das Ehrenamt oder die Warnung vor der persönlichen Haftung. Beides ist für sich genommen unvollständig.
08 Ist der Beirat in der Police der Verwaltung mitversichert?
Hier endet, was sich seriös verallgemeinern lässt. Die Pflicht aus § 15 MaBV trifft den gewerblichen Wohnimmobilienverwalter. Der Verwaltungsbeirat ist kein Gewerbetreibender, ihn trifft diese Pflicht nicht. Ob er trotzdem gedeckt ist, entscheidet allein der konkrete Vertrag der Verwaltung oder eine eigene Police.
Max Eilerts Rat ist eindeutig, die Antwort im Einzelfall nicht:
„Ein ehrenamtlicher Verwaltungsbeirat sollte eine Vermögensschadenhaftpflicht haben. Der ist nicht unbedingt mit über die Vermögensschadenhaftpflicht vom Verwalter, also je nachdem wie die gebaut ist. Idealerweise ist er da mit drin. Es gibt aber auch Tarife, da ist der da nicht mit drin und müsste sich noch mal separat absichern."
Max Eilert, Versicherungsmakler
Was sich beantworten lässt, ist die Frage für Ihre Gemeinschaft, und dafür genügt ein Blick in die Unterlagen. Läuft der Beirat mit, gilt das in den Verträgen, die Max Eilert kennt, dauerhaft für den Beiratsposten.
Steht der Verwaltungsbeirat im Versicherungsschein der Verwaltung, entweder namentlich oder als mitversicherte Funktion? Steht er nicht drin, ist er nicht gedeckt, unabhängig davon, wie gut die Police der Verwaltung im Übrigen ist.
09 Beiratsversicherung: Beschluss, Kosten, Fallstricke
Läuft der Beirat nicht in der Police der Verwaltung mit, gibt es zwei Wege: Er versichert sich selbst, oder die Gemeinschaft schließt eine Vermögensschadenhaftpflicht für ihn ab. Den zweiten Weg hat das Kammergericht ausdrücklich gebilligt. Ein solcher Beschluss entspricht danach regelmäßig einer ordnungsmäßigen Verwaltung, weil die Gemeinschaft geeignete Beiräte gewinnen will, die sich nicht durch Haftungsrisiken abschrecken lassen, und weil sie im Schadenfall einen zahlungsfähigen Versicherer hinter dem Beirat hat (Beschluss vom 19.07.2004, 24 W 203/02). Die Prämie gehört dann zu den Kosten der Verwaltung, die alle Eigentümer nach ihren Anteilen tragen. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage gibt es nicht.
In unserem Bestand gibt es beides: Beiräte, die ihre Versicherung selbst bezahlen, und Gemeinschaften, bei denen der Beirat über die Vermögensschadenhaftpflicht der Verwaltung mitläuft. Am saubersten ist nach Max Eilerts Erfahrung eine eigene Vermögensschadenhaftpflicht für den Beirat oder ein Tarif der Verwaltung, in dem die Beiräte selbst mit abgesichert sind.
Bevor die Versammlung beschließt, sollten drei Punkte im Angebot geklärt sein:
- Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Beirat. Ist die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin, muss die Police genau diese Ansprüche decken. Musterbedingungen schließen Ansprüche des Versicherungsnehmers gegen mitversicherte Personen sonst aus.
- Miteigentumsanteil. Ist der Beirat selbst Eigentümer, trifft ihn ein Teil des Schadens über seinen Anteil. Fragen Sie, ob dieser Anteil von der Leistung abgezogen wird.
- Nachhaftung. Fehler aus der Amtszeit können Jahre später geltend gemacht werden. Wie lange nach dem Ende des Vertrags noch gemeldet werden kann, steht in den Bedingungen.
Offen ist eine Frage, die viele Beiräte stellen: Ob eine von der Gemeinschaft bezahlte Prämie als Vergütung zählt und damit die Haftungsbeschränkung des unentgeltlichen Beirats berührt, hat bisher kein Gericht entschieden. Das Kammergericht hat die Versicherung allerdings gerade für den unentgeltlichen Beirat gebilligt.
Beiratsversicherung für Ihre Gemeinschaft?
Wir holen Angebote ein, prüfen die drei Punkte oben und bereiten die Unterlagen so auf, dass die Versammlung eine Entscheidung treffen kann.
10 Was der Beirat prüfen muss
Das Gesetz gibt dem Beirat einen Kontrollauftrag: Er unterstützt und überwacht den Verwalter, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung soll er vor der Beschlussfassung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 WEG). Wie gründlich diese Prüfung sein muss, zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts München aus dem Jahr 2026. Eine Verwaltungsgesellschaft hatte für mehrere Gemeinschaften rund 3,6 Millionen Euro ohne Rechtsgrund zwischen Konten verschoben und war später insolvent. Die Beiräte hatten die Abrechnung in ein bis anderthalb Stunden geprüft, die Belege kamen erst zum Termin.
Das Gericht stellte fest: Auch das ehrenamtliche Beiratsmitglied handelt grob fahrlässig, wenn es nur die Schlüssigkeit der Abrechnung prüft und nicht die Kontenbelege. Der Beirat muss prüfen, ob sich die Kontostände zum Jahresanfang und zum Jahresende aus den ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben ergeben und ob die Rücklage ordnungsgemäß angelegt und durch Kontoauszüge belegt ist (Hinweisbeschluss vom 03.06.2026, 31 U 1110/26 e). Grobe Fahrlässigkeit ist genau der Bereich, in dem das Ehrenamt nicht mehr schützt.
Eine lückenlose Prüfung verlangen die Gerichte dagegen nicht. In der Regel genügen eine rechnerische Prüfung, eine Prüfung der Positionen auf ihre sachliche Richtigkeit und eine Stichprobe der Belege; die Pflicht, Wirtschaftsplan und Abrechnung richtig aufzustellen, bleibt beim Verwalter (Landgericht Stuttgart, Beschluss vom 01.08.2023, 19 S 13/23). Die Abrechnung in allen Einzelheiten nachzuprüfen, ist nicht Aufgabe des Beirats.
Was die Entlastung bewirkt
Viele Versammlungen entlasten Verwalter und Beirat jedes Jahr. Die Entlastung ist mehr als ein Dank: Die Gemeinschaft verzichtet damit auf Ersatzansprüche, die ihr bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären, ausgenommen Ansprüche aus Straftaten (BGH, Beschluss vom 17.07.2003, V ZB 11/03). Was erlassen ist, kann auch keine Versicherung mehr ersetzen. Ist die vom Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft oder der Wirtschaftsplan mangelhaft, widerspricht die Entlastung einer ordnungsmäßigen Verwaltung (BGH, Urteile vom 04.12.2009, V ZR 44/09, und vom 09.07.2010, V ZR 202/09).
11 Veruntreuung: wofür die Police nicht da ist
Der Fall aus München zeigt die Lücke, die viele Gemeinschaften nicht kennen. Veruntreut der Verwalter selbst Gelder, ist das Vorsatz, und die Vermögensschadenhaftpflicht zahlt nicht (§ 103 VVG). Die Musterbedingungen schließen Ansprüche durch Veruntreuung ausdrücklich aus, auch wenn ein Mitarbeiter sie begeht. Dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung. Für Hausverwaltungen ist sie gesetzlich nicht vorgeschrieben: Die Vorschrift der MaBV, die anderen Gewerbetreibenden eine solche Sicherheit abverlangt, gilt für Wohnimmobilienverwalter nicht (§ 1 Abs. 2 MaBV).
Für die Gemeinschaft heißt das: Ob die Verwaltung eine Vertrauensschadenversicherung hat, lässt sich erfragen. Die wirksamste Kontrolle bleibt aber die Prüfung der Kontoauszüge durch den Beirat, denn sie macht verschobene Gelder früh sichtbar.
12 Wenn Beirat oder Verwaltung wechseln
Ansprüche aus einer fehlerhaften Prüfung kommen oft spät. Im Fall aus München flossen die Gelder 2018 ab, geklagt wurde 2024. Schadensersatzansprüche verjähren in drei Jahren ab Kenntnis, ohne Kenntnis spätestens nach zehn Jahren. Für die Versicherung zählt deshalb, welches Prinzip im Vertrag steht:
- Verstoßprinzip. Versichert ist der Fehler, der während der Vertragslaufzeit passiert ist. Er bleibt gedeckt, wenn er innerhalb der vereinbarten Nachmeldefrist nach Vertragsende gemeldet wird.
- Anspruchserhebungsprinzip. Versichert ist der Anspruch, der während der Laufzeit erhoben wird. Endet der Vertrag, weil der Beirat ausscheidet, kann ein später erhobener Anspruch ohne Nachmeldefrist ungedeckt sein.
Ist der Beirat nur über die Police der Verwaltung mitversichert, hängt seine Deckung bei einem Verwalterwechsel am alten Vertrag. Umgekehrt kann ein neuer Beirat oder eine neue Verwaltung mit einer Rückwärtsdeckung unbekannte Fehler aus der Zeit vor Vertragsbeginn mitversichern. Bekannte Fehler sind nie gedeckt (§ 2 Abs. 2 VVG).
Neuer Beirat oder neue Verwaltung: Lücke vermeiden
Wir prüfen, wie lange der alte Vertrag nachwirkt und ob der neue Schutz ohne Lücke anschließt, für Verwaltung und Beirat.
13 Haftungs-Check in zwei Minuten
Fünf Fragen, die sich aus dem Verwaltervertrag, dem Versicherungsschein und der letzten Beiratsprüfung beantworten lassen. Das Ergebnis ist eine grobe Einordnung und ersetzt keine Prüfung der Unterlagen.
14 Häufige Fragen
Was ist ein Vermögensschaden in der Hausverwaltung?
Ist die Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwaltungen Pflicht?
Braucht ein Eigentümer, der die eigene Gemeinschaft verwaltet, diese Versicherung?
Haftet der Verwaltungsbeirat mit seinem Privatvermögen?
Deckt die Police auch vorsätzliches Handeln ab?
Braucht der Verwaltungsbeirat eine eigene Police?
Darf die Eigentümergemeinschaft die Versicherung des Beirats bezahlen?
Was bedeutet die Entlastung des Beirats?
Zahlt die Vermögensschadenhaftpflicht, wenn Gelder veruntreut werden?
Was kostet eine Vermögensschadenhaftpflicht für die Verwaltung?
Max Eilert
Versicherungsmakler aus Dresden. „Häufige Schäden kommen eigentlich bei Mietminderung aufgrund von Mangel am Gebäude zustande. Dann kommt der Verwalter in die Situation, dass der Eigentümer sagt, warum werden hier die Mieten gekürzt." Für ihn beginnt die Absicherung deshalb vor der Police, bei der Frage, wie schnell eine Verwaltung auf gemeldete Mängel reagiert und ob sie das belegen kann.
15 Ihre Situation einordnen
Ob Sie eine Verwaltung führen, im Beirat sitzen oder als Eigentümer wissen wollen, wer bei einem Mietausfall geradesteht: Wir sehen uns die bestehende Police an, prüfen die Versicherungssumme gegen die gesetzliche Untergrenze und klären, ob der Beirat einbezogen ist. Bringen Sie dafür den Versicherungsschein und den Verwaltervertrag mit. Wenn es um die Substanz des Gebäudes geht, ist die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft der passende Einstieg.
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Stand Oktober 2026. Fachliche Einschätzungen aus der Beratungspraxis Elbland Finanz, keine Rechtsberatung. Die genannten Normen und Entscheidungen wurden am 11. Oktober 2026 am Originaltext geprüft. Ob im Einzelfall eine Haftung besteht und ob sie gedeckt ist, entscheidet der konkrete Vertrag.